Il mercato delle locazioni è in costante mutazione. Cambiano la fiscalità e le tipologie contrattuali, cambiano i prezzi di mercato, ma anche e soprattutto le abitudini e le esigenze degli inquilini.
In un contesto così mutevole, tanti locatori sono ancora ingessati, abituati al mondo dell’affitto di vent’anni fa.
Ecco quindi i 10 “comandamenti” della Locazione che ogni proprietario deve seguire per essere al passo con i tempi e gestire al meglio e con soddisfazione la locazione.
- 1) Arredamento della defunta nonna.
Ricordi affettivi del caro estinto, vecchie cianfrusaglie e suppellettili che non si vuole buttare, così come i mobili “vintage” ma vintage nel senso di vecchi no di pregio.
Meglio un arredo economico dalle linee pulite e contemporanee, qualche complementi d’arredo dai colori neutri e semplici, piuttosto che tanto ciarpame di dubbio gusto.
E, ovviamente, l’immobile va presentato agli inquilini pulito, ben tinteggiato e in ordine. Così come troviamo le camere di albergo all’arrivo.
Certo, se oltre al minimo sindacale si volesse fare qualcosa di più, oggi gli strumenti non mancano.
Avvalersi della consulenza di un professionista dell’home staging per sistemare il proprio immobile e presentarlo sul mercato al meglio è sempre la strada migliore.
- 2)Importante valutarne la solvibilità dell’inquilino.
“Gli extracomunitari non li voglio” “Gli studenti non li voglio” “Le coppie giovani non le voglio”…… Queste sono le esclamazioni che siamo abituati a sentire.
Ed ecco il miglior modo di limitare il proprio bacino di potenziali inquilini perdendo così mesi preziosi di incassi.
Sì, perché la fetta di coloro, che tra questi, ricorre all’affitto è consistente.
Non affittare casa ad un interessato solo per un pregiudizio, é una scelta del tutto antieconomica.
Se si richiedono adeguate garanzie per l’affitto, in modo da assicurarsi il regolare pagamento dell’affitto e il risarcimento degli eventuali danni lasciati all’immobile dall’inquilino, della provenienza geografica dell’inquilino piuttosto che dell’età anagrafica, puoi tranquillamente evitare di preoccuparti.
- 3)I canoni di affitto, chiedere canoni troppo alti lascia gli immobili vuoti.
Non è matematico riaffittare sempre alla stessa cifra, il mercato sale e scende in continuazione, quindi che ti piaccia o meno ti dovrai destreggiare tra tutte le tipologie di contratto per non rischiare di perdere l’inquilino migliore.
I portali immobiliari e l’avvento di internet facilitano molto il confronto tra gli immobili disponibili: in pochi minuti si può fare una scrematura di tutti gli immobili con un canone fuori mercato. Se un tempo si poteva sperare di trovare affittuari poco informati che abboccassero a prezzi eccessivi, oggi sperare di affidarsi alla credulità della gente è un controsenso.
Essere un proprietario moderno significa avere ben chiaro che se i canoni di locazione cambiano (in aumento, ma anche in diminuzione), è giusto che anche le proprie pretese economiche cambino allo stesso modo.
Qualora ciò non avvenga, lo sfitto rischia di prolungarsi a dismisura, rendendo l’immobile di cui si dispone una fonte di costi (IMU, TASI, spese condominiali, etc.) piuttosto che di guadagni.
4) Con la giusta soluzione contrattuale la trattativa si chiude prima e bene. Il valore della consulenza.
“Affidarsi ad un professionista è un costo, meglio il fai da te”. Caro vecchio proprietario, con il fai da te risparmierai senz’altro sul costo della consulenza dell’agente immobiliare, ma probabilmente guadagnerai meno per gli affari che ti farai sfuggire.
Siamo in un mondo complesso, con una giungla di norme in continua evoluzione. Difficile rimanere sempre al passo, anche per i più informati.
D’altronde, se per farti la dichiarazione dei redditi vai al CAF o dal commercialista perché di studiarti i manuali fiscali dell’Agenzia delle Entrate non hai voglia e competenze, perché non fare lo stesso per l’affitto di casa? Persino gli agenti immobiliari, spesso, non sono ben aggiornati su questi temi!
Un agente immobiliare specializzato nell’affitto potrà aiutare te e l’inquilino a trovare la formula contrattuale più adatta alle vostre esigenze.
Canone libero o concordato: cosa mi conviene dal punto di vista fiscale? Quando posso usare il contratto di locazione transitorio? Che canone posso fissare per ciascuna di queste tipologie contrattuali? Quali clausole posso inserire nel contratto e quali sono vietate?
Domande, queste, che per un professionista sono il pane quotidiano, mentre per qualsiasi locatore richiederebbero uno studio normativo lungo, difficile e – a farci due conti – del tutto inutile.
Le competenze si pagano, ma una buona consulenza può far risparmiare tempo e far guadagnare più denaro. Il “fai da te” vale davvero la pena?
5) Deposito cauzionale: troppo per l’inquilino, troppo poco (quando serve) per il proprietario. Esistono garanzie più moderne.
Il deposito cauzionale è la classica forma di garanzia per il proprietario. Soldi, banconote, cash. Per il locatore vecchio stile è tutto ciò che serve per sentirsi protetto, nel caso l’inquilino smetta di pagare o lasci dei danni all’immobile o agli arredi al termine dell’affitto.
Però, ci sono molti però. Fin da prima dell’avvio del contratto di locazione.
Sì, perché per l’inquilino è un peso consistente. Mediamente due o tre mensilità di affitto, in aggiunta al canone di locazione del primo mese, alle spese per l’agenzia e agli eventuali oneri di allaccio delle utenze. Tutto sommato si tratta spesso di cifre importanti, che possono mettere in seria difficoltà l’economia familiare di qualsiasi inquilino.
Ma anche per il proprietario può non essere all’altezza delle aspettative. Perché è vero che avere a disposizione una somma liquida per coprire gli eventuali danni provocati all’immobile dall’inquilino è una tranquillità non da poco.
È anche vero che, come tranquillità, è piuttosto limitata: copre infatti danni di entità piuttosto circoscritta o, in caso di morosità, non più di 2-3 canoni di affitto non pagati. A maggior ragione se l’inquilino fa il furbo e non paga gli ultimi canoni di locazione: se ci sono danni da coprire con il deposito, a meno di onerose e lunghe e onerose cause legali, questi sono destinati a rimanere sul groppone del locatore.
Non è forse meglio affidarsi a più moderne forme di garanzia, come le ormai diffuse assicurazioni per l’affitto, che sono generalmente più capienti nella copertura dei danni lasciati all’immobile?
6) Aggiornamento Istat: non impuntarti su aumenti dello zero virgola. Una rigidità evitabile
Quando si tratta di soldi, le battaglie di principio non hanno senso. E una che non ha davvero più alcun motivo di essere combattuta è quella dell’aggiornamento Istat.
Inviso a molti inquilini, ma molto apprezzato da quei proprietari “old-fashioned” che amano il pensiero di poter rincarare il canone di anno in anno.
Senza tenere conto del fatto che negli ultimi anni l’indice Istat FOI (Famiglie Operai Impiegati), utile per calcolare l’aggiornamento dei canoni di locazione, è oscillato attorno allo zero percento, vanificando qualsiasi velleità di rincaro reale.
Se si tiene poi conto del fatto che la durata delle locazioni spesso non supera i due-tre anni, si comprende facilmente che anche un aggiornamento Istat di qualche decina di euro (ipotizzando un’inflazione galoppante!) potrebbe applicarsi al più per uno, due anni. Sai che guadagno…
Sii furbo, concentra la tua trattativa su altro: l’aggiornamento Istat lascialo agli anni ‘80!
7) Trasparenza, trasparenza, trasparenza. Contratto regolare e niente strani giochetti con residenza e utenze.
Adoro i proprietari che pretendono la massima correttezza da parte dei propri inquilini, ma che per primi assumono comportamenti poco trasparenti.
Neanche il tempo di stringerti la mano che mettono in chiaro di non avere alcuna intenzione di registrare il contratto all’Agenzia delle Entrate (o di registrarlo per il reale valore del canone di affitto).
Così come quelli che, dopo il buongiorno o il buonasera, ti dicono che sì, insomma, hanno la residenza nell’immobile in affitto e che serve loro mantenerla, quindi bisogna dichiarare nel contratto che si condividono gli spazi con lui.
E le utenze, beh, sarebbe bene che se le tenesse intestate lui, perché così risulta tutto più coerente in caso di accertamenti… Non si sa mai, ecco!
Ebbene, caro proprietario dei tempi che furono. Siamo nel 2016, basta con questi giochetti. Poco gradevoli come presentazione e poco educativi per l’interlocutore, cui chiederai di essere integerrimo durante la locazione dell’immobile.
Se chiedi trasparenza all’inquilino, è fondamentale che sia tu il primo a dimostrarti trasparente. Giusto?
8) Verba volant, scripta manent. Oltre al contratto, meglio mettere nero su bianco tutto ciò che si stabilisce durante la locazione.
Chi la giudica burocrazia ha forse ragione, per certi versi. Pare eccesso di scrupolo, se non proprio poca fiducia.
Eppure!
Eppure è la legge a prevederlo e la “ragione del poi” a suggerirlo. Ogni atto, vicenda o pattuizione che intercorre al momento della stipula del contratto, durante il periodo di locazione e al termine del medesimo è bene che sia messo nero su bianco. Dal locatore così come dal conduttore.
Per trasparenza, per chiarezza e perché ne rimanga traccia a futura memoria. Le parole non scritte sono troppo soggette a sfumature, la memoria è labile e la ragionevolezza è troppo di frequente ballerina.
Meglio quindi, ad esempio, allegare sempre al contratto di locazione il verbale di consegna dell’immobile. E, allo stesso modo, redigere il verbale di riconsegna al termine dell’affitto, giustificando le eventuali trattenute di somme dal deposito cauzionale. Persino io ci ho litigato, col mio ex padrone di casa, con cui andavo d’amore e d’accordo!
Allo stesso modo si può dire della disdetta dal contratto di affitto, che l’inquilino deve inviare per raccomandata con il dovuto preavviso. Analogamente, la lettera di comunicazione da parte del locatore di mancato rinnovo del contratto in occasione di una scadenza contrattuale è bene che sia scritta ed inviata, per forma e per sostanza, con raccomandata con il dovuto preavviso di 6 mesi.
Idem come sopra per la risoluzione anticipata consensuale tra le due parti: nonostante l’accordo verbale e consensuale, non metterla per iscritto può portare a brutte sorprese, se uno dei due interlocutori volesse fare il furbo.
Una volta che gli adempimenti vengono gestiti nel modo più corretto possibile, nessuno potrà mai venire a contestare alcunché. Il pressapochismo, invece, lascia le porte aperte all’opportunismo.
9) Tratta la casa affittata come tratteresti la casa tua stessa. Provvedi con puntualità alle manutenzioni straordinarie.
Per il locatore retrò non è facile da comprendere, ma è così. Anche la casa in affitto, come la casa in cui si abita, va trattata con il dovuto riguardo.
E se è vero che è l’inquilino a doversene prendere cura per le manutenzioni ordinarie (sostituzione lampadine, riparazioni di eventuali vetri rotti, sistemazione di rubinetti che perdono, etc.), il proprietario non può certo esimersi dal provvedere alle manutenzioni straordinarie, che restano di sua competenza.
E così, ad esempio, se una parete subisce infiltrazioni dovute a una tubatura rotte è bene che il padrone di casa le sistemi velocemente, come farebbe per la casa in cui vive.
C’è una regola non scritta, valida per tutti i servizi pubblici (una sala d’aspetto ferroviaria, il bagno di un esercizio pubblico, etc.) e che può essere generalizzata anche alle abitazioni in affitto.
Se l’utilizzatore di un servizio pubblico trova davanti a sé pulizia, ordine e cura è assai probabile che, nel momento in cui se ne avvarrà, lo lascerà quanto più pulito, ordinato e curato possibile. Al contrario, trovandosi di fronte un luogo poco curato, sporco e disordinato, non si farà particolari scrupoli.
Sforzati di pensare, caro proprietario, che – volente o nolente – a casa tua succederà la stessa cosa. Provvedi quindi alle manutenzioni straordinarie della tua casa in affitto con la stessa tempestività e attenzione con cui vuoi che il tuo inquilino faccia con l’ordinaria manutenzione!
10) Sii gentile. La gentilezza salverà il mondo.
È l’ultima regola. Non è la più importante, forse è vero. Ma chi la rispetta non ha nulla da perdere e tanto da guadagnare.
Prova ad instaurare un buon rapporto con il tuo inquilino. Sii cordiale, discreto e gentile. La scortesia non aiuta a risolvere alcuna situazione problematica, né mette l’altro nella predisposizione d’animo migliore per trovare assieme a te una soluzione.
Perché essere gentili? Perché è bello così. Ma anche perché funziona. Si vive più sereni. Se c’è qualche problema i buoni rapporti aiutano ad essere reciprocamente più ragionevoli.
La gentilezza è come l’olio per i cardini di una porta. Magari l’uscio si apre e si chiude lo stesso anche senza, ma con un po’ d’olio si apre e si chiude meglio e senza rumori sgradevoli.
Decidere di mettere un proprio immobile di proprietà in affitto è una scelta importante, ma anche remunerativa, soprattutto se si tratta di un appartamento inutilizzato. In questo periodo il mercato è florido e in particolare nei mesi di settembre e ottobre, soprattutto se parliamo di un immobile locato in una città universitaria, è un via vai di potenziali inquilini che cercano alloggio per l’anno, o gli anni, a venire. Spesso si parla delle difficili relazioni tra proprietario e inquilino, e ancora più spesso il neo locatore viene messo in guardia sui problemi che la scelta sbagliata dell’inquilino può provocare, fermo restando che, contratto regolare alla mano, il
proprietario
ha sempre il coltello dalla parte del manico.
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